İmar, bayındırlaştırmak ve şehirleşmek anlamına gelmektedir. Bu noktada imar etmenin yapılaşmayı getirdiği göz önüne alınırsa yapılaşmanın da belli kuralları olması doğaldır. Bu nedenle dünyanın her yerinde yapılaşma belli kurallar çerçevesinde yapılır.

Ülkemizde, kanun koyucu tarafından başta 3194 sayılı İmar Kanunu olmak üzere yapılaşmayı kontrol altında tutabilmek, kurallarını ve şartlarını oluşturmak amacıyla 50’yi aşkın ayrı kanun ve mevzuat bulunmaktadır. İmar kanunlarının ve mevzuatların ana gayesi yapılaşmayı kontrol etmek ve yönetebilmektir.

İmar davaları; taşınmazların kullanımını, yapılaşma haklarını ve mülkiyet değerini doğrudan etkileyen, teknik ve hukuki bilgi gerektiren dava türleridir. İmar planları, ruhsat işlemleri, parselasyon uygulamaları ve idari işlemlerden kaynaklanan uyuşmazlıklar, imar hukukunun temelini oluşturur.

Hızlı kentleşme ve artan yapılaşma faaliyetleri nedeniyle imar uygulamalarından doğan uyuşmazlıklar her geçen gün artmaktadır. İdare tarafından yapılan hatalı veya hukuka aykırı işlemler, taşınmaz sahipleri açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Avukat Muzaffer Demirsoy Hukuk Bürosu, ana çalışma alanı olan imar davaları konusunda somut olayın şartlarına göre imar avukatı olarak Türkiye genelinde hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.

İmar planları, parselasyon işlemleri, ruhsat ve yapı izinleri, yıkım kararları, imar uygulamaları, imar planı iptal davaları, yapı tatil ve yıkım kararlarına karşı açılan davalar, kentsel dönüşüm uygulamalarına karşı açılan davalar konularında hukuki destek ve ön görüşme için hukuk ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

İmar Planı | İmar Avukatı Muzaffer Demirsoy

İmar planları, bir bölgenin nasıl yapılaşacağını, hangi amaçla kullanılacağını ve şehirleşmenin nasıl gelişeceğini belirleyen en temel hukuki ve teknik düzenlemelerdir. Taşınmazların değeri, kullanım şekli ve yatırım potansiyeli doğrudan imar planları ile belirlenir. Bu nedenle imar planları, yalnızca teknik bir düzenleme değil aynı zamanda mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen kritik bir hukuki süreçtir.

3194 sayılı İmar Yasası gereği nüfusu 10 bini geçen belediyelerde imar planı hazırlamak zorunludur. Nüfusu 10 binin altında olan yerlerde plan hazırlamaya gerek olup olmadığına ise belediye meclisleri karar verir.

Uygulamada birçok uyuşmazlık, imar planlarının yanlış yorumlanması veya hukuka aykırı şekilde değiştirilmesi nedeniyle ortaya çıkmaktadır. Bu noktada sürecin bir imar avukatı tarafından değerlendirilmesi, hak kaybının önlenmesi açısından büyük önem taşır.

İmar Planı Türleri

İmar planları farklı ölçek ve amaçlara göre ayrılır:

  • Nazım İmar Planı (1/5000): Bölgenin genel kullanım kararlarını belirler. Yerleşim alanları, sanayi bölgeleri ve yeşil alanlar bu planla şekillenir.
  • Uygulama İmar Planı (1/1000): Parsel bazında yapılaşma şartlarını belirler ve doğrudan uygulamaya esas alınır.
  • Revizyon İmar Planı: Mevcut planın tamamen değiştirilmesi durumunda yapılır.
  • İlave İmar Planı: Yeni gelişim alanlarını kapsayan planlardır.

İmar plan türlerinin birbirine uygun olması gerekir. Aksi hâlde ortaya çıkan çelişkiler, imar iptali davalarına konu olabilir. İmar davaları oldukça teknik bir konu olduğundan imar avukatı desteğiyle yürütülmelidir.

İmar planları bir taşınmazın değerini, kullanım amacını, yapılaşma hakkını ve yatırım potansiyelini doğrudan etkiler. Örneğin bir taşınmazın konut alanından yeşil alana çevrilmesi, mülkiyet hakkını ciddi şekilde kısıtlayabilir. Bu gibi durumlarda taşınmaz sahiplerinin haklarını koruyabilmesi için süreci bir imar avukatı ile değerlendirmesi gerekmektedir.

İmar Planı İptal Davaları | İmar Avukatı Muzaffer Demirsoy

İmar planı iptal davaları, idare tarafından yapılan imar planlarının hukuka aykırı olması halinde iptal edilmesi amacıyla açılan davalardır.

İmar planlarında yapılan hatalar veya keyfi değişiklikler, taşınmaz sahipleri açısından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir. Bu nedenle imar planlarının bir imar avukatı tarafından değerlendirilmesi ve gerektiğinde iptal davası açılması büyük önem taşır.

İmar planları aşağıdaki durumlarda iptal edilebilir:

  • Kamu yararına aykırı olması
  • Şehircilik ilkelerine ve planlama esaslarına uygun olmaması
  • Üst ölçekli planlara aykırı düzenlenmesi
  • Keyfi veya rant amaçlı değişiklik yapılması
  • Eşitlik ilkesine aykırı uygulamalar içermesi
  • Teknik ve bilimsel verilere dayanmaması

Yukarıdaki durumların tespiti, teknik bilgi gerektirdiğinden genellikle bir imar avukatı desteğiyle yapılmaktadır.

İmar planına karşı açılacak iptal davaları İdare Mahkemelerinde açılır. Yetkili mahkeme, planı yapan idarenin bulunduğu yer idare mahkemesidir. Dava ile birlikte yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Mahkeme, planın açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması halinde telafisi güç zarar doğması ihtimalini değerlendirerek yürütmeyi durdurma kararı verebilir.

Parselasyon İşlemleri | İmar Avukatı Muzaffer Demirsoy

Parselasyon işlemleri, imar planlarının uygulanabilmesi için taşınmazların yeniden düzenlenmesi, bölünmesi ve imar planına uygun hâle getirilmesi sürecidir. Uygulamada “imar uygulaması” veya “18. madde uygulaması” olarak da bilinen bu işlemler, taşınmaz maliklerinin mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen önemli idari işlemler arasında yer alır.

Parselasyon işlemleri sonucunda bir taşınmazın sınırları, yüzölçümü ve konumu değişebilir. Bu nedenle işlemlerin hukuka uygunluğu büyük önem taşır ve sürecin bir imar avukatı tarafından incelenmesi hak kayıplarının önlenmesi açısından kritik rol oynar.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)

İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 3. fıkrasına göre;

“Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.”

Düzenleme ortaklık payı (DOP) yalnızca bu maddede belirtilen kamu hizmetleri için hesaplanabilir ve uygulanabilir. Bu sınırların aşılması hâlinde yapılan kesintiler hukuka aykırı hâle gelir ve bu durum genellikle bir imar avukatı tarafından dava konusu yapılmaktadır.

Nazım imar planı ve uygulama imar planları hazırlanırken, imar mevzuatı çerçevesinde arazinizden %45’e kadar bedelsiz terk yapılabilir. Bu işlem sonucunda taşınmazın sınırları ve yüzölçümü yeniden belirlenir ve arazi en fazla %45 oranında küçülür.

Bu uygulama sonrasında tarla vasfındaki bir taşınmaz, arsa vasfı kazanarak imarlı bir tapuya dönüşür. Bu nedenle DOP kesintisi, bir yandan hak kaybı gibi görünse de diğer yandan taşınmaza değer kazandıran bir imar uygulamasıdır.

Kamu yararına yapılan bu bedelsiz terkler;

  • Yol
  • Yeşil alan
  • Meydan
  • Çocuk parkı
  • İbadet yeri
  • Otopark
  • Karakol
  • Okul

gibi alanlar için kullanılmaktadır.

İmar Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında yapılan uygulamalarda %45 sınırının aşılması veya hatalı kesinti yapılması durumunda, fazla kesilen DOP nedeniyle tazminat davası açılması mümkündür. Bu tür teknik hesaplamalar ve hak kayıplarının tespiti, uygulamada çoğunlukla bir imar avukatı desteği ile yürütülmektedir.

Kamu Ortaklık Payı (KOP)

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), genel kamu hizmet alanları için uygulanırken; Kamu Ortaklık Payı (KOP), bu alanların dışında kalan resmi kurum ve kuruluşlara ayrılan yerler için gündeme gelmektedir.

İmar Kanunu’nun 18. maddesinin 4. fıkrasına göre;

“Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.”

Bu düzenlemeye göre, %45’lik DOP kesintisinin yeterli olmadığı durumlarda, eksik kalan kısım kamulaştırma yoluyla tamamlanmalıdır. Uygulamada bu durum Kamu Ortaklık Payı (KOP) olarak ifade edilmektedir.

Ancak KOP kesintisinin hukuka ve usule uygun yapılmaması, taşınmaz maliklerinin dava açmasına neden olabilir. Bu gibi durumlarda, yapılan kesintinin incelenmesi ve hak kayıplarının giderilmesi için deneyimli bir imar avukatı ile sürecin yürütülmesi büyük önem taşır.

Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) | İmar Avukatı Muzaffer Demirsoy

Ruhsat ve yapı izinleri, bir taşınmaz üzerinde yapı inşa edilebilmesi için idareden alınması zorunlu olan resmi izinlerdir. Yapı ruhsatı; bir taşınmazın imar planına, mevzuata ve teknik şartlara uygun olarak inşa edilebileceğini gösteren en önemli belgedir.

Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskan), bir taşınmaz üzerinde yapılacak yapının hukuka uygun şekilde inşa edilmesi ve kullanılabilmesi için zorunlu olan iki temel belgedir.

Uygulamada birçok uyuşmazlık, ruhsat alınmadan yapılan yapılar veya iskân alınmadan kullanılan binalardan kaynaklanmaktadır. Bu nedenle sürecin başından itibaren bir imar avukatı desteğiyle yürütülmesi, ileride doğabilecek hukuki riskleri en aza indirir.

  • Yapı ruhsatı, inşaata başlamadan önce alınır.
  • İskân (yapı kullanma izin belgesi), inşaat tamamlandıktan sonra alınır.

Ruhsat, yapının yapılmasına izin verirken; iskân, yapının hukuka uygun şekilde tamamlandığını ve kullanılabileceğini gösterir.

Yıkım Kararları | İmar Avukatı Muzaffer Demirsoy

Yıkım kararları, imar mevzuatına aykırı şekilde inşa edilen veya ruhsata aykırı hale getirilen yapıların ortadan kaldırılması amacıyla idare tarafından verilen idari işlemlerdir. Bu kararlar, mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği için ciddi hukuki sonuçlar doğurur.

Uygulamada birçok yapı, ruhsatsız inşa edilmesi veya ruhsata aykırı değişiklikler yapılması nedeniyle yıkım tehdidi ile karşı karşıya kalmaktadır. Bu nedenle yıkım kararlarının hukuka uygunluğu mutlaka incelenmeli ve gerektiğinde bir imar avukatı desteğiyle dava yoluna başvurulmalıdır.

Yıkım kararları genellikle şu hallerde gündeme gelir:

  • Yapının hiç ruhsat alınmadan yapılması
  • Ruhsat alınmış olsa bile projeye aykırı inşaat yapılması
  • İmar planına aykırı kullanım
  • Yapının kamu güvenliği açısından risk oluşturması

Yıkım kararına karşı idareye itiraz edilebilir ve iptal davası açılabilir. Yıkım kararına karşı açılan davalar, İdare Mahkemelerinde görülür. Bu davalarda amaç, yıkım kararının iptal edilmesidir.

Kentsel Dönüşüm Uygulamalarına Karşı Açılan Davalar | İmar Avukatı Muzaffer Demirsoy

Kentsel dönüşüm uygulamaları, afet riski altındaki yapıların yenilenmesi ve şehirlerin daha güvenli hâle getirilmesi amacıyla yürütülen önemli idari süreçlerdir. Ancak bu uygulamalar sırasında alınan kararlar, taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği için hukuka uygunluk denetimine tabidir.

Uygulamada riskli yapı tespiti, yıkım kararları, kamulaştırma ve paylaşım süreçlerinde birçok hukuka aykırılık ortaya çıkabilmektedir. Bu nedenle kentsel dönüşüm sürecinin bir imar avukatı tarafından değerlendirilmesi ve gerektiğinde dava açılması büyük önem taşır.

Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların yıkılarak yerine yeni ve güvenli yapıların yapılmasını amaçlayan bir uygulamadır. Bu süreçte:

  • Kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşaması, yapının riskli yapı olarak tespit edilmesidir. Bu tespite karşı belirli süre içinde itiraz edilebilir. İtirazın reddi hâlinde iptal davası açılabilir.
  • Riskli yapı tespiti sonrası yapıların yıkımı gerçekleştirilir.
  • Taşınmaz yeniden inşa edilir veya değerlendirilir.

Kentsel dönüşüm kapsamında aşağıdaki işlemlere karşı dava açılması mümkündür:

  • Riskli yapı tespitine itiraz ve iptal davaları
  • Yıkım kararlarına karşı açılan davalar
  • Acele kamulaştırma işlemlerine karşı davalar
  • Kat maliklerinin anlaşmasına dayalı işlemlere karşı davalar
  • Paylaşım ve hak sahipliği uyuşmazlıkları

İmar Davaları Avukatı Ücreti | İmar Avukatı Muzaffer Demirsoy

İmar davası açmayı düşünen kişilerin en çok merak ettiği konuların başında imar avukatı ücreti gelir. Her imar dosyasında avukatlık hizmetinin kapsamı farklıdır bu yüzden avukatlık ücreti somut olaya göre belirlenir.

İmar davalarında avukatlık ücreti, davanın içeriğine göre değişikliğe uğrayacaktır. İmar avukatı ücreti; davanın niteliğine, sürecin karmaşıklığına, avukatın tecrübesine, davanın türüne, imar uyuşmazlığına sebep olan işleme göre değişiklik gösterir.

İmar davalarında avukatlık ücretini etkileyen başlıca unsurlar şunlardır:

  • Davanın imar planı iptali mi yoksa parselasyon (imar uygulaması) iptali davası mı olduğu
  • Taşınmazların sayısı ve toplam değeri (arsa, arazi, yapı vb.)
  • İmar uygulamasından kaynaklı hak kaybı veya değer düşüklüğü bulunması
  • Kamulaştırma veya kamulaştırmasız el atma iddialarının varlığı
  • Ruhsat, yapı izinleri veya yıkım kararlarına ilişkin uyuşmazlıkların bulunması
  • Taşınmazlar üzerine ihtiyati tedbir veya yürütmenin durdurulması talep edilmesi
  • İmar planı değişiklikleri veya plan iptali süreçlerinin bulunması
  • Kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin uyuşmazlıkların varlığı
  • Maddi tazminat taleplerinin bulunması
  • İdari işlemin iptali ile birlikte tazminat talep edilip edilmediği
  • Delil yoğunluğu (imar planları, teknik raporlar, bilirkişi incelemeleri vb.)

İmar davalarında ücret ile ilgili bilgi edinmek için hukuk büromuz ile iletişime geçebilirsiniz.

İyi İmar Avukatı Ararken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

İmar davaları, hem teknik hem de hukuki açıdan karmaşık ve dikkatle yürütülmesi gereken süreçlerdir. Bu süreçte yapılacak hatalar; mülkiyet hakkı, yapılaşma izni, taşınmaz değeri ve tazminat gibi konularda ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

İmar sürecinin başından itibaren iyi bir imar avukatı ile çalışmak büyük önem taşır. İyi imar avukatı arayışında olan kişiler için doğru seçim, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

İyi imar avukatı ararken dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar şunlardır:

  • Tecrübe ve uzmanlık: Daha önce imar hukuku, imar planı iptali, parselasyon, kamulaştırma ve ruhsat iptali alanlarında çok sayıda dosya yürütmüş uzman bir avukatla ilerlemek, sürecin daha sağlıklı yönetilmesini sağlar.
  • Referans ve tavsiyeler: İmar avukatı tavsiyesi ararken, daha önce avukatla çalışmış kişilerin değerlendirmeleri ve yorumları dikkate alınabilir.
  • İletişim ve bilgilendirme: Avukatın müvekkilini doğru dinlemesi, süreci anlaşılır şekilde açıklaması ve düzenli bilgilendirme yapması önemlidir.
  • Ücretlendirme şeffaflığı: İmar avukatı ücretleri, dosyanın türüne ve kapsamına göre değişebilir. Bu nedenle ücretlendirme konusunda en baştan açık ve net bir bilgilendirme yapılması gerekir.
  • Yerel uygulama bilgisi: Yerel idare uygulamalarına ve mahkeme pratiğine hâkim bir imar avukatı ile çalışmak dava sürecinin daha hızlı ve etkili ilerlemesine katkı sağlayabilir.

İyi imar avukatı arayışınız kapsamında yukarıdaki kriterleri dikkate alarak tercihte bulunabilirsiniz.

İmar süreciniz hakkında danışmanlık ve dava takibi hizmeti için hukuk büromuz ile iletişime geçebilirsiniz.

İletişim | İmar Avukatı Muzaffer Demirsoy

Avukat Muzaffer Demirsoy Hukuk Bürosu, imar hukuku ve taşınmazları ilgilendiren tüm konularda tecrübeye dayalı bilgi birikimiyle imar avukatı olarak Türkiye genelinde hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır.

İmar avukatı arayışınız kapsamında danışmanlık ve dava takibi hizmeti almak için hukuk büromuz ile iletişime geçebilirsiniz.
Telefon: 0543 558 19 42
E-posta: av.muzafferdemirsoy@gmail.com