Adana Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Avukatı

Adana Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Avukatı Muzaffer DEMİRSOY

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi; bir taşınmazın ileride belirlenen koşullarla satılmasını ve tapuda devredilmesini güvence altına alan önemli bir ön sözleşmedir. Özellikle taşınmaz bedelinin taksitle ödenmesi, tapu devri için belirli bir tarihin beklenmesi veya taşınmazın henüz satıcının mülkiyetinde bulunmaması gibi durumlarda kullanılabilir.

Ancak sözleşmenin geçerli olması, tapuya şerh edilmesi ve gerektiğinde dava yoluyla uygulanabilmesi belirli hukuki şartlara bağlıdır. Sıradan bir yazılı belge, ödeme makbuzu veya taraflar arasında imzalanan adi sözleşme her zaman tapu devrini isteme hakkı sağlamaz.

Adana’da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hazırlanmadan veya mevcut sözleşmeye dayanılarak dava açılmadan önce tapu kaydı, sözleşmenin şekli, ödeme belgeleri ve taşınmaz üzerindeki şerhlerin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin belirli bir taşınmazı ileride satmayı, diğer tarafın ise satın almayı üstlendiği sözleşmedir. Bu sözleşme doğrudan mülkiyeti devretmez; satıcıya ileride tapu devrini gerçekleştirme borcu yükler.

Satış vaadi sözleşmesi imzalandığı anda alıcı taşınmazın maliki olmaz. Mülkiyet, tapuda yapılacak tescille veya mahkemenin tescil kararıyla kazanılır.

Örneğin Adana’nın Çukurova ilçesinde bulunan bir dairenin bedeli taraflar arasında kararlaştırılmış ancak tapu devrinin altı ay sonra yapılması kabul edilmiş olabilir. Taraflar bu süreçte gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenleyerek gelecekteki satış işlemini hukuki güvenceye bağlayabilir.

Gayrimenkul Satış Vaadi ile Tapuda Satış Arasındaki Fark Nedir?

Tapuda yapılan satış işlemi taşınmazın mülkiyetini doğrudan alıcıya geçirir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ise alıcıya, şartları gerçekleştiğinde taşınmazın kendi adına tescil edilmesini isteme hakkı verir.

Başlıca farklar şunlardır:

• Tapuda satış mülkiyeti doğrudan devreder.
• Satış vaadi sözleşmesi ileride devir yapma borcu doğurur.
• Satış vaadi alıcıya kural olarak kişisel hak sağlar.
• Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi bakımından koruma sağlayabilir.
• Satıcı tapu devrinden kaçınırsa dava açılması gerekebilir.

Noterde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılması, tek başına tapunun alıcıya geçtiği anlamına gelmez.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

– Sözleşme Resmî Şekilde Düzenlenmelidir

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde düzenlenmesi gerekir. Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89. maddeleri kapsamında bu sözleşmeler noterlikte düzenleme şeklinde yapılır.

Tarafların kendi aralarında hazırlayarak imzaladığı adi yazılı satış vaadi sözleşmesi, kural olarak geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sayılmaz. Noterde yalnızca imza onayı yapılması da her durumda düzenleme şeklindeki resmî sözleşmenin yerini tutmaz. Şekil şartları, Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi ile düzenlenmiştir.

Bununla birlikte geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak ödeme yapılmışsa ödenen bedelin iadesi, sebepsiz zenginleşme veya tazminat gibi farklı hukuki talepler gündeme gelebilir.

– Taşınmaz Açıkça Belirlenmelidir

Satış vaadine konu taşınmazın tereddüt oluşturmayacak biçimde belirlenmesi gerekir. Sözleşmede mümkünse şu bilgiler bulunmalıdır:

• İl, ilçe, mahalle veya köy bilgisi
• Ada ve parsel numarası
• Bağımsız bölüm numarası
• Taşınmazın yüzölçümü ve niteliği
• Satışı vaat edilen pay oranı
• Tapu kayıt bilgileri

Taşınmazın hangi yer olduğunun belirlenememesi, sözleşmenin uygulanmasını ve tapu tescil davasını güçleştirebilir.

– Satış Bedeli ve Ödeme Şartları Yazılmalıdır

Sözleşmede satış bedeli, ödemenin nasıl yapılacağı, peşinat ve taksitlerin tarihleri açıkça gösterilmelidir. Banka aracılığıyla yapılan ödemelerde açıklama kısmına taşınmaz bilgisi ve ödemenin hangi sözleşmeye ilişkin olduğu yazılmalıdır. Elden yapılan ve belgelendirilmeyen ödemeler, daha sonra ciddi ispat sorunlarına neden olabilir.

– Tapu Devri Tarihi veya Şartı Belirlenmelidir

Tapu devrinin hangi tarihte yapılacağı açıkça kararlaştırılabilir. Devir belirli bir şartın gerçekleşmesine de bağlanabilir. Örneğin inşaatın tamamlanması, iskan belgesinin alınması veya satış bedelinin tamamının ödenmesi devir şartı olarak gösterilebilir. Belirsiz ifadeler yerine tapu devrini mümkün olduğunca kesinleştiren hükümlere yer verilmesi uyuşmazlık riskini azaltır.

– Tarafların Ehliyeti Bulunmalıdır

Sözleşmeyi yapan kişilerin fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Satıcı veya alıcının yaşlılığı, hastalığı, vesayet altında bulunması ya da ayırt etme gücüne ilişkin şüpheler sözleşmenin geçerliliğini etkileyebilir.

İşlem vekâleten yapılıyorsa vekâletnamede taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleme konusunda açık ve özel yetki bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Satıcı Taşınmazın Maliki Değilse Sözleşme Yapılabilir mi?

Satış vaadi sözleşmesinin kurulduğu tarihte satıcının mutlaka tapu maliki olması şart değildir. Kişi ileride mülkiyetini kazanmayı beklediği bir taşınmazı satmayı vaat edebilir. Ancak bu durum alıcı açısından önemli bir risk oluşturur.

Satıcı taşınmazın mülkiyetini sonradan kazanamazsa tapu tescili mümkün olmayabilir. Böyle bir durumda ödenen bedelin iadesi, sözleşmeye aykırılık nedeniyle tazminat veya cezai şart talepleri gündeme gelebilir.

Örneğin miras yoluyla kendisine kalacağını düşündüğü bir taşınmazı satmayı vaat eden kişi, miras paylaşımı sonucunda taşınmazı kazanamazsa doğrudan tapu devri yapılamayabilir. Bu nedenle satış vaadi sözleşmesinden önce güncel tapu kaydının ve mülkiyet durumunun incelenmesi önemlidir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilebilir mi?

Noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, alıcının kişisel hakkını üçüncü kişilere karşı ileri sürebilmesi bakımından önemli bir güvence oluşturur.

Sözleşmenin tapuya şerh edilmemesi sözleşmeyi kendiliğinden geçersiz hâle getirmez. Ancak taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi durumunda alıcının tapuyu kazanma imkânını önemli ölçüde zorlaştırabilir.

Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca, şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh tapu sicilinden terkin edilebilir. Buradaki beş yıllık süre, sözleşmeden doğan taleplerdeki zamanaşımı süresiyle karıştırılmamalıdır. Şerhin beş yıl sonunda silinmesi, sözleşmenin de kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez. Şerh ve terkin esasları Tapu Kanunu’nun 26. maddesinde yer almaktadır.

Satıcı Tapuyu Devretmezse Ne Yapılabilir?

Satıcının sözleşmede kararlaştırılan tarihte tapu devrini gerçekleştirmemesi hâlinde alıcının başvurabileceği hukuki yollar, taşınmazın mevcut durumuna göre belirlenir.

Tapu İptali ve Tescil Davası

Geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bulunmasına rağmen satıcı tapuyu devretmiyorsa alıcı, şartları varsa tapu iptali ve tescil davası açabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi, mülkiyetin devrini isteme konusunda kişisel hak sahibi olan kişinin malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini istemesine imkân tanır.

Mahkeme bu davada özellikle şu hususları inceler:

• Sözleşmenin resmî şekilde yapılıp yapılmadığı
• Taşınmazın sözleşmede yeterince belirlenip belirlenmediği
• Satıcının tapu maliki olup olmadığı
• Alıcının ödeme borcunu yerine getirip getirmediği
• Tapu devri için kararlaştırılan şartların gerçekleşip gerçekleşmediği
• Taşınmaz üzerinde haciz, ipotek veya üçüncü kişi hakkı bulunup bulunmadığı
• Sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmediği

Alıcının ödemediği bir bakiye bulunuyorsa mahkeme, kalan bedelin depo edilmesini isteyebilir.

– Bedel İadesi ve Tazminat Davası

Taşınmazın iyi niyetli üçüncü kişiye devredilmesi veya başka bir nedenle tescilin imkânsız hâle gelmesi durumunda alıcı, sözleşmenin aynen uygulanması yerine zararının karşılanmasını isteyebilir.

Somut olaya göre şu talepler ileri sürülebilir:

• Ödenen satış bedelinin iadesi
• Sözleşmeden kaynaklanan tazminat
• Cezai şart
• Gecikme faizi
• İfanın imkânsızlaşması nedeniyle oluşan zarar
• Taşınmaza yapılan zorunlu ve faydalı giderler

Tapu tescilinin mümkün olmaması, alıcının bütün haklarını kaybettiği anlamına gelmez. Ancak hangi talebin ileri sürüleceği dosyadaki sözleşme ve ödeme belgelerine göre belirlenmelidir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan talepler bakımından kural olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesindeki 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Sürenin başlangıcı her olayda yalnızca sözleşmenin imzalandığı tarih değildir. Borcun ne zaman muaccel olduğu ve tapu devrinin ne zaman imkânsız hâle geldiği ayrıca değerlendirilir.

Yargıtay Kararı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2020/9493 Esas, 2021/9659 Karar ve 06.10.2021 tarihli kararında, noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan taleplerde TBK’nın 146. maddesindeki 10 yıllık zamanaşımının uygulanacağı belirtilmiştir. Kararda ayrıca zamanaşımının borcun muaccel olduğu veya ifanın imkânsızlaştığı tarihten başlayacağı; taşınmazın zilyetliği alıcıya teslim edilmişse zilyetlik devam ettiği sürece zamanaşımı değerlendirmesinin buna göre yapılması gerektiği kabul edilmiştir. Yargıtay kararının tam metni

Zamanaşımı süresinin başlangıcı her dosyada sözleşme tarihi kabul edilmez. Tapu devri tarihi, satıcının açık ret beyanı, taşınmazın üçüncü kişiye satılması ve zilyetliğin alıcıya teslim edilip edilmediği birlikte incelenmelidir.

Miras Kalan Taşınmaz İçin Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılabilir mi?

Miras kalan taşınmazlarda satış vaadi sözleşmesi hazırlanırken mülkiyetin elbirliği mülkiyeti mi yoksa paylı mülkiyet mi olduğu belirlenmelidir. Mirasçılardan birinin, diğer mirasçıların haklarını da kapsayacak biçimde taşınmazın tamamını tek başına satmayı vaat etmesi doğrudan tapu tescili için yeterli olmayabilir.

Örneğin Adana’da miras bırakan adına kayıtlı bir taşınmaz için mirasçılardan yalnızca biri satış vaadi sözleşmesi yapmışsa öncelikle veraset ilamı, intikal işlemleri, miras payları ve diğer mirasçıların durumu incelenmelidir.

Mirasçının kendisine düşmesi muhtemel belirli bir taşınmazı vaat etmesi ile mevcut miras payını devretmesi birbirinden farklı hukuki işlemlerdir. Bu nedenle miras bağlantılı uyuşmazlıklarda bir Adana miras avukatı tarafından hem miras hukuku hem de tapu kayıtları birlikte değerlendirilmelidir.

Hisseli Taşınmazda Satış Vaadi Sözleşmesi

Paylı mülkiyette bir paydaş kural olarak yalnızca kendi payı üzerinde işlem yapabilir. Satış vaadi sözleşmesinde vaat edilen payın oranı açıkça belirtilmelidir.

Taşınmazın belirli bir bölümünün, örneğin “parselin kuzey tarafındaki 500 metrekarenin” satışının vaat edilmesi ise her zaman doğrudan tescile elverişli olmayabilir. İfraz, imar mevzuatı, asgari parsel büyüklüğü ve diğer paydaşların hakları ayrıca değerlendirilir.

Tapuda bağımsız bir parsel veya pay olarak gösterilmeyen fiilî bölümün satışının vaat edilmesi, gelecekte tescil sorunu doğurabilir.

Taşınmaz Üçüncü Kişiye Satılırsa Ne Olur?

Satış vaadi sözleşmesinin yapılmasından sonra taşınmaz başka bir kişiye devredilirse alıcının hakları sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmediğine göre değişebilir.

Sözleşme tapuya şerh edilmişse alıcı, belirli şartlarla hakkını taşınmazı sonradan satın alan kişiye karşı ileri sürebilir. Şerh bulunmuyorsa üçüncü kişinin iyi niyetli olup olmadığı ve olayın özellikleri önem taşır.

Tescilin artık mümkün olmadığı durumlarda satıcıya karşı bedel iadesi ve tazminat talep edilebilir. Bu nedenle satış vaadi sözleşmesi düzenlendikten sonra tapuya şerh verilmesi, alıcı bakımından en önemli koruyucu işlemlerden biridir.

Satış Vaadi Sözleşmesi İptal Edilebilir mi?

Sözleşmenin geçersizliği, iptali veya sona erdirilmesi farklı hukuki nedenlere dayanabilir. Şu durumlarda dava veya fesih gündeme gelebilir:

• Sözleşmenin gerekli resmî şekilde yapılmaması
• Taraflardan birinin ayırt etme gücünün bulunmaması
• Hata, hile veya korkutma
• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması
• Sözleşmenin muvazaalı olması
• Taşınmazın belirlenememesi
• Sözleşme şartlarının yerine getirilmemesi
• İfanın hukuken veya fiilen imkânsız hâle gelmesi
• Tarafların karşılıklı olarak sözleşmeyi sona erdirmesi

Satış vaadi sözleşmesinin tek taraflı olarak sona erdirilip erdirilemeyeceği sözleşme hükümlerine ve ihlalin niteliğine göre değerlendirilir. Taraflardan biri yalnızca fikrini değiştirdiğini belirterek geçerli sözleşmeden doğan borcundan kurtulamaz.

Adana’da Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Dava Nerede Açılır?

Taşınmazın aynına veya tapu tesciline ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Adana’da bulunan bir taşınmaz için açılacak davada görevli mahkeme, uyuşmazlığın taraflarına ve hukuki niteliğine göre belirlenir.

Taraflar arasındaki olağan satış vaadi uyuşmazlıklarında dava çoğunlukla Adana Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde görülür. Ancak konutun bir şirket veya yükleniciden tüketici tarafından alınması durumunda tüketici mahkemesi; ticari nitelikteki bazı uyuşmazlıklarda ise asliye ticaret mahkemesi görevli olabilir.

Görevli veya yetkili mahkemenin yanlış belirlenmesi, yargılamanın uzamasına ve ek masrafa neden olabilir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Hazırlanırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Sözleşme imzalanmadan önce şu hususların kontrol edilmesi önemlidir:

• Güncel ve takyidatlı tapu kaydı alınmalıdır.
• Satıcının malik veya yetkili vekil olup olmadığı araştırılmalıdır.
• Haciz, ipotek, aile konutu şerhi ve ihtiyati tedbirler incelenmelidir.
• Taşınmazın imar ve fiilî kullanım durumu kontrol edilmelidir.
• Satış bedeli ve ödeme planı açıkça yazılmalıdır.
• Tapu devrinin tarihi ve şartları belirlenmelidir.
• Gecikme ve sözleşmeye aykırılık hâlleri düzenlenmelidir.
• Cezai şartın miktarı ve uygulanma koşulları açık olmalıdır.
• Vergi, harç ve masrafları kimin ödeyeceği gösterilmelidir.
• Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi değerlendirilmelidir.

Özellikle yüksek değerli taşınmazlarda yalnızca standart noter metniyle yetinilmemesi; tarafların üzerinde anlaştığı özel koşulların sözleşmeye açıkça yazılması gerekir.

Adana Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Avukatı Desteği

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, ileride tapu mülkiyetini etkileyebilecek önemli sonuçlar doğurur. Sözleşme düzenlenmeden önce tapu kayıtlarının incelenmesi, ödeme planının hazırlanması ve şerh işlemlerinin takip edilmesi uyuşmazlıkları önleyebilir.

Uyuşmazlık ortaya çıkmışsa bir Adana tapu avukatı tarafından sözleşmenin geçerliliği, zamanaşımı, tescil imkânı ve tazminat seçenekleri birlikte değerlendirilmelidir.

İnternette “Adana avukat” veya “Adana iyi avukat” şeklinde arama yapılması tek başına yeterli olmayabilir. Avukat seçiminde uyuşmazlığın niteliği, tapu ve sözleşmeler hukuku alanındaki çalışma tecrübesi ile somut dosyanın ayrıntıları dikkate alınmalıdır.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

– Noterde yapılan satış vaadi tapu yerine geçer mi?

Hayır. Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi doğrudan mülkiyeti devretmez. Tapu devri ayrıca yapılmalı veya mahkemeden tescil kararı alınmalıdır.

– Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmezse geçersiz olur mu?

Hayır. Geçerli şekilde düzenlenen sözleşme şerh edilmediği için kendiliğinden geçersiz olmaz. Ancak üçüncü kişilere karşı korunma zayıflayabilir.

– Satış vaadi sözleşmesi kaç yıl geçerlidir?

Sözleşmenin geçerlilik süresi ile zamanaşımı aynı kavram değildir. Talepler bakımından kural olarak 10 yıllık zamanaşımı uygulanır; ancak başlangıç tarihi ve zilyetlik durumu somut olaya göre belirlenir.

– Tapudaki satış vaadi şerhi kaç yıl geçerlidir?

Tapu Kanunu uyarınca şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmazsa şerh terkin edilebilir. Bu durum sözleşmenin otomatik olarak geçersiz olması anlamına gelmez.

– Satıcı tapuyu vermiyorsa doğrudan dava açılabilir mi?

Sözleşmedeki devir tarihi gelmiş ve alıcı kendi borçlarını yerine getirmişse tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir. Öncesinde ihtar gönderilmesi, temerrüt ve dava stratejisi bakımından yararlı olabilir.

– Satış bedelinin tamamı ödenmeden tescil istenebilir mi?

Sözleşme hükümlerine göre değişir. Mahkeme kalan satış bedelinin depo edilmesini veya alıcının edimini yerine getirmesini isteyebilir.

– El yazısıyla yapılan satış vaadi sözleşmesi geçerli midir?

Tapulu taşınmazlarda tarafların kendi aralarında düzenlediği adi yazılı sözleşme, kural olarak geçerli satış vaadi sözleşmesi değildir. Bununla birlikte ödenen paranın iadesi gibi talepler ayrıca değerlendirilebilir.

– Satış vaadi sözleşmesi mirasçılara geçer mi?

Sözleşmeden doğan hak ve borçlar, kişiye sıkı sıkıya bağlı olmadıkça tarafların ölümü hâlinde mirasçılara geçebilir. Tapu devri yapılmadan satıcının ölmesi durumunda dava mirasçılara yöneltilebilir.

– Satış vaadi sözleşmesine cezai şart konulabilir mi?

Evet. Tapunun zamanında devredilmemesi veya bedelin ödenmemesi hâlleri için cezai şart kararlaştırılabilir. Ancak aşırı cezai şart mahkeme tarafından indirilebilir.

– Hisseli tapu için satış vaadi yapılabilir mi?

Evet. Satıcı kendi payını satmayı vaat edebilir. Ancak vaat edilen payın oranı ve tapu bilgileri açıkça gösterilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesi tek taraflı feshedilebilir mi?

Her durumda tek taraflı fesih mümkün değildir. Sözleşmedeki fesih hükümleri, karşı tarafın ihlali ve borcun ifa edilip edilmediği değerlendirilmelidir.

– Satış vaadine dayalı dava ne kadar sürer?

Davanın süresi; taraf sayısı, tapu kayıtları, bilirkişi incelemesi, keşif, tanıklar ve kanun yolu süreçlerine göre değişir. Her dosya için kesin süre verilmesi mümkün değildir.

Sonuç

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, gelecekte yapılacak taşınmaz devrini güvence altına alabilen güçlü bir hukuki araçtır. Bununla birlikte sözleşmenin resmî şekilde yapılmaması, tapuya şerh verilmemesi veya ödeme koşullarının açık düzenlenmemesi ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

Adana’da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hazırlanması, sözleşmenin tapuya şerhi, tapu iptali ve tescil davası ya da tazminat talepleri bakımından her somut olayın tapu kayıtları ve belgeleri üzerinden ayrıca incelenmesi gerekir.

Av. Muzaffer DEMİRSOY Hukuk Bürosu ile iletişime geçerek hukuki bilgi alabilirsiniz.

Telefon: 0543 558 19 42
E-Posta: av.muzafferdemirsoy@gmail.com üzerinden mail atabilirsiniz.
Online İletişim: Hukuki sorularınızı, dava evraklarınızı veya danışmanlık taleplerinizi iletmek için www.muzafferdemirsoy.com adresindeki “İletişim Formu” üzerinden mesaj gönderebilirsiniz.