Osmanlı Tapusuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Türkiye’de kadastro çalışmalarıyla birlikte modern tapu sistemi kurulmuş, taşınmaz mülkiyeti resmi ve teknik kayıt düzenine bağlanmıştır. Kadastro sayesinde taşınmazların sınırları, yüzölçümleri, malik bilgileri ve hukuki durumları tapu siciline işlenmiş; mülkiyet ilişkileri daha belirli hale getirilmiştir.

Ancak kadastro süreci, her taşınmaz bakımından sorunsuz ilerlememiştir. Osmanlı döneminden kalan eski tapu kayıtları, sened-i hakani belgeleri, yoklama kayıtları, tapu tahrir defterleri ve tarihî arazi kayıtları bazı bölgelerde kadastro sırasında yeterince dikkate alınmamıştır. Bazı kayıtlar yanlış parsele uygulanmış, bazıları eksik değerlendirilmiş, bazıları ise hiç uygulanmadan sistem dışında kalmıştır.

Bunun sonucunda geçmişte Osmanlı tapusuyla özel kişilere, ailelere veya mirasçılara ait olduğu ileri sürülen birçok taşınmaz; kadastro tespiti sırasında Hazine, belediye, vakıf, köy tüzel kişiliği veya üçüncü kişiler adına tescil edilmiştir. Bu nedenle günümüzde birçok taşınmazın mevcut tapu kaydı ile Osmanlı tapu kayıtları arasında ciddi farklılıklar bulunmaktadır.

Bu farklılıklar genellikle şu sebeplerden kaynaklanır:

• Osmanlı tapu kaydının kadastro sırasında hiç dikkate alınmaması
• Eski kaydın yanlış parsele uygulanması
• Kayıttaki sınırların bugünkü zemine doğru uygulanamaması
• Kayıt malikinin veya mirasçılarının tespit edilememesi
• Taşınmazın Hazine, belediye, vakıf veya üçüncü kişiler adına tescil edilmesi
• Zilyetlik durumunun hatalı değerlendirilmesi
• Vergi kayıtları, yoklama kayıtları veya arşiv belgelerinin eksik incelenmesi
• Kadastro tespiti sırasında teknik veya hukuki hata yapılması

Osmanlı tapusu, tek başına her zaman kesin sonuç doğuran bir belge değildir. Ancak taşınmazın geçmiş mülkiyet durumunu, kayıt malikini, sınırlarını, arazi niteliğini ve tarihî tasarruf ilişkisini ortaya koyabilen önemli bir delil niteliğindedir. Bu nedenle kadastro sürecinde göz ardı edilen eski kayıtlar, sonraki süreçte dava konusu edilebilir.

Osmanlı tapusuna veya eski aile belgelerine dayalı taşınmaz iddialarında yalnızca mevcut tapu kaydına bakmak yeterli değildir. Mevcut tapu sicili ile tarihsel tapu belgesi arasındaki ilişkinin hem teknik hem de hukuki yönden analiz edilmesi gerekir.

Osmanlı tapusuna dayalı tapu iptal ve tescil davasında değerlendirilmesi gereken bazı kayıtlar şunlardır:

• Kadastro tutanakları
• Kadastro itiraz evrakları
• Kadastro mahkemesi kararları
• Eski tapu kayıtları
• Vergi kayıtları
• Yoklama kayıtları
• Tapu tahrir defterleri
• Zabıt kayıtları
• Veraset ilamları
• Nüfus kayıtları
• Arşiv belgeleri
• Pafta, harita ve kroki kayıtları

Bu belgelerin birlikte incelenmesi sonucunda, somut olayın özelliklerine göre Osmanlı tapusuna dayalı tapu davası açılıp açılamayacağı belirlenir. Her eski tapu kaydı doğrudan tapu iptal ve tescil davasına konu edilemez.

Yapılacak detaylı inceleme sonrasında, somut olayın niteliğine göre şu davalar gündeme gelebilir:

• Tapu iptal ve tescil davası
• Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davası
• Tapu kaydının düzeltilmesi davası
• İsim tashihi davası
• Kadastro tespitine itiraz davası
• Kadastrodan kaynaklanan tapu davaları
• Hazine adına tescil edilen taşınmazlara ilişkin davalar
• Vakıf, mera, orman veya kamu malı iddialarına ilişkin davalar
• Mirasçılık ve malik tespitine ilişkin davalar

Osmanlı Tapusuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası Açılmadan Önce Dikkat Edilmesi Gereken Unsurlar

Osmanlı tapusuna dayalı tapu iptal ve tescil davası, geçmişteki tapu veya arazi kayıtlarına dayanılarak bugünkü tapu sicilinin hatalı olduğu iddiasıyla açılan davadır. Bu davada davacı, mevcut tapu kaydının iptalini ve taşınmazın kendisi ya da mirasçıları adına tescilini talep eder.

Tapu iptal ve tescil davalarında temel iddia çoğunlukla şudur:

“Dava konusu taşınmazın geçmişteki gerçek hak sahibi Osmanlı tapu kaydında görülen kişi veya onun mirasçılarıdır. Ancak kadastro, tescil, intikal, ihdas, Hazine adına kayıt veya başka bir işlem nedeniyle bugünkü tapu sicili gerçek hak durumunu yansıtmamaktadır.”

Osmanlı tapusuna dayalı tapu iptal ve tescil davası açılmadan önce şu sorulara cevap aranmalıdır:

• Eldeki belge gerçekten Osmanlı tapusu, sened-i hakani, temessük veya kuyud-ı kadime kaydı niteliğinde midir?
• Tapu kaydında belirtilen malik, mutasarrıf veya hak sahibi kişi açıkça tespit edilebiliyor mu?
• Kayıt malikinden bugünkü başvuru sahiplerine veya mirasçılara uzanan hukuki bağ kurulabiliyor mu?
• Kayıttaki kişi ile bugünkü mirasçılar arasında nüfus, veraset, aile kaydı veya arşiv belgeleriyle ispatlanabilir bir bağlantı var mı?
• Osmanlı tapusunda belirtilen taşınmazın bugünkü il, ilçe, mahalle, ada ve parsel karşılığı belirlenebiliyor mu?
• Kayıttaki sınırlar, komşu taşınmazlar, yer adları, yol, dere, mezarlık, mera veya vakıf gibi unsurlar bugünkü zemine uygulanabiliyor mu?
• Taşınmazın kadastrosu yapılmış mı; yapılmışsa kadastro hangi tarihte kesinleşmiştir?
• Kadastro tutanaklarında Osmanlı tapu kaydına, eski tapu kayıtlarına veya kayıt malikine herhangi bir şekilde değinilmiş midir?
• Osmanlı tapu kaydı bugünkü zemine uygulanabiliyor mu?
• Kadastro tespiti sırasında eski kayıt dikkate alınmış mı?
• Tespit malikinin dayandığı hukuki sebep nedir?
• Taşınmaz kadastro sırasında kimin adına ve hangi hukuki sebebe dayanılarak tespit edilmiştir?
• Dava kadastro öncesi bir sebebe mi, yoksa kadastro sonrası oluşan yolsuz tescil veya hukuka aykırı işleme mi dayandırılacaktır?
• 3402 sayılı Kadastro Kanunu bakımından 10 yıllık hak düşürücü süre riski bulunmakta mıdır?
• Taşınmaz orman, mera, kıyı, yol, dere yatağı, mezarlık veya kamu hizmetine ayrılmış bir alan niteliğinde midir?
• Taşınmazın vakıf, miri arazi, mülk arazi, metrûk arazi veya mevat arazi niteliği dava sonucunu etkileyebilir mi?
• Taşınmaz üzerinde üçüncü kişilere yapılan satış, devir, intikal veya ipotek gibi işlemler var mıdır?
• Eldeki Osmanlı tapusu başka bir taşınmaz veya parsel için daha önce uygulanmış olabilir mi?
• Osmanlı tapu kaydı doğru okunmuş mu?
• Kadastro tespit dayanağı kök tapu mu yoksa zilyetlik mi?

Osmanlı Tapusu İle İlgili Tarihsel Mevzuat Düzenlemeleri

Osmanlı tapu kayıtlarının günümüzdeki hukuki değerini doğru şekilde değerlendirebilmek için yalnızca modern tapu ve kadastro mevzuatına bakmak yeterli değildir. Osmanlı tapusunun hangi dönemde, hangi hukukî rejim altında, hangi arazi türü bakımından ve hangi idari usule göre düzenlendiği de ayrıca incelenmelidir.

Osmanlı tapularının hukuki geçerliliği değerlendirilirken hem Osmanlı dönemi arazi ve tapu düzenlemeleri hem de Cumhuriyet döneminde yürürlüğe giren geçiş, uyarlama, tapu sicili ve kadastro hükümleri birlikte ele alınmalıdır.

Osmanlı tapularının hukuki geçerliliğini anlamak için, ilgili mevzuat hükümlerinin bütüncül olarak incelenmesi gerekir. Aşağıda, Osmanlı tapularının hukuki niteliğini anlamada rol oynayan temel ve yardımcı mevzuat düzenlemeleri kronolojik olarak açıklanmaktadır.

Arazi Kanunnamesi (1858)

Osmanlı toprak sistemini ilk kez kapsamlı ve sistematik biçimde düzenleyen temel kanundur. Mülk, miri, vakıf ve metrûk arazi ayrımını netleştirmiştir.

Arazi Nizamnamesi (1860)

Arazi Kanunnamesi’nin uygulanma usullerini düzenlemiş; taşınmazların satış, intikal ve tasarruf işlemlerine ilişkin belge düzenini belirlemiştir.

Sened-i Hakani Nizamnamesi (1867)

Günümüzde “Osmanlı tapusu” olarak bilinen sened-i hakani belgelerinin düzenlenme usul ve esaslarını belirlemiştir.

Osmanlı Tapu Nizamnameleri

Farklı tarihlerde çıkarılan düzenlemelerle tapu idaresi, defter kayıt sistemi ve tescil süreçleri şekillendirilmiştir.

Temlik Nizamnamesi (1869)

Arazinin mülkiyete geçirilmesi, devir, satış ve ferağ işlemlerini düzenlemiştir. Tapu kayıtlarının hukuki niteliği bu düzenleme ışığında değerlendirilir.

Emlak ve Araziye Ait Nizamname (1872)

Gayrimenkul defterlerinin tutulması, kayıt sisteminin geliştirilmesi ve sınırlandırma usullerine ilişkin hükümler içermektedir.

Tapu Tahrir Nizamnamesi (1874)

Taşınmazların ölçüm ve tahrir işlemlerine dair teknik hükümler içerir. Günümüz kadastro eşleştirmelerinde bu kayıtlar önem taşır.

Mecelle-i Ahkâm-ı Adliye (1877)

Mülkiyet, rehin, intifa ve sözleşmeler hukuku bakımından Osmanlı taşınmaz hukukunun temel referans kaynağıdır.

Tapu Sicilleri Hakkında Talimatname (1892)

Tapu sicilinin tutulmasına ilişkin ilk kapsamlı teknik düzenlemelerden biridir.

Tapu Talimatnamesi (1924)

Osmanlı’dan devralınan kayıtların modern sisteme uyarlanmasına ilişkin teknik esasları belirlemiştir.

431 sayılıArazi Kanunnamesi (1858) Kanun (1924)

Hazine-i Hassa Kayıtları olarak geçen “Padişah tapusu” olarak adlandırılan Osmanlı hanedanına ait olan taşınmazlar 431 Sayılı Kanun ve ilgili diğer düzenlemeler uyarınca kural olarak Hazine’ye intikal etmiştir.

Kadastro Talimatnamesi (1925)

Osmanlı tapularının arazi üzerinde yeniden tespitine yönelik ilk kapsamlı modern kadastro düzenlemesidir.

743 Sayılı Türk Medeni Kanunu (1926)

Mülkiyet hakkı, zilyetlik ve tapu sicili sistemini modern esaslara bağlamıştır.

34 Sayılı Kanun (1926)

Osmanlı tapularının yeni sisteme aktarılması sürecine ilişkin geçiş hükümleri içermektedir.

2644 Sayılı Tapu Kanunu (1934)

Modern tapu sicilinin temel kanunudur. Osmanlı tapularının mevcut tapu kaydıyla ilişkilendirilmesinde kritik rol oynar.

2510 Sayılı İskân Kanunu (1934)

Göçmen ve muhacir iskânına ilişkin taşınmazların mülkiyet devrinde uygulanır.

2613 Sayılı Kadastro ve Tapu Tahrir Kanunu (1934)

Türkiye genelinde kadastro çalışmalarının başlatıldığı temel düzenlemedir.

2762 Sayılı Vakıflar Kanunu (1935)

Vakıf taşınmazlarında Osmanlı tapuları ve vakfiyelerin hukuki değerini koruyan hükümler içerir.

5003 Sayılı Kanun (1945)

Tapu sicilinin düzenlenmesi ve eski kayıtların uyarlanmasına ilişkin özel düzenlemelerden biridir.

İskân Tüzüğü (1947)

İskân işlemlerinde Osmanlı tapularının uygulanmasına ilişkin tamamlayıcı hükümler içerir.

6831 Sayılı Orman Kanunu (1956)

Orman sayılan yerlerde Osmanlı tapularının hukuki durumuna ilişkin özel hükümler içerir.

766 Sayılı Kadastro Kanunu (1966)

Osmanlı tapularının kadastro tespitinde delil değeri taşıdığını açıkça düzenleyen kanunlardan biridir.

3402 Sayılı Kadastro Kanunu (1987)

Hâlen yürürlükte olan temel kadastro kanunudur. Osmanlı tapularının günümüzdeki hukuki değerlendirilmesinde esas alınmaktadır.

Osmanlı Tapusuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer?

Davaların süresi dosyanın kapsamına göre değişir. Tek parsel ve belgeleri net olan bir dava daha kısa sürebilirken; birden fazla parseli kapsayan, ciddi arşiv araştırması gereken ve Hazine gibi kamu kurumlarının taraf olduğu davalar daha uzun sürebilir.

Dava süresini etkileyen başlıca faktörler şunlardır:

• Mahkeme hakimi ve kalemi
• Taşınmaz sayısı
• Kadastro kayıtlarının kapsamı
• Arşiv belgelerinin temin edilme süresi
• Osmanlıca belgelerin tercümesi
• Keşif ve bilirkişi incelemesi
• Bilirkişi raporuna itirazlar
• Kamu kurumlarından gelecek cevaplar
• Mirasçı sayısı
• İstinaf ve temyiz süreci

Dava açmadan önce belge ve kayıtların mümkün olduğunca tamamlanması, yargılama süresinin daha verimli ilerlemesini sağlar.

Osmanlı Tapusuna Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davalarında Osmanlı Tapu Avukatı Desteği

Osmanlı tapusuna dayalı tapu iptal ve tescil davaları, Türkiye’de taşınmaz hukukunun en teknik ve karmaşık davalarındandır. Bu davalarda tarihî belge, arşiv araştırması, Osmanlıca kayıt çözümü, kadastro uygulaması, tapu sicili, miras hukuku, yolsuz tescil hükümleri, eski ve yeni mevzuat birlikte değerlendirilir.

Osmanlı tapusuna dayalı davalar ciddi arşiv, kadastro ve hukuk bilgisi gerektirir. Osmanlı tapusuna dayalı taşınmazlarda hak kaybı yaşanmaması için dava açmadan önce ayrıntılı arşiv ve tapu araştırması yapılmalı akabinde elde edilen belgeler somut olayın şartlarına göre Osmanlı tapu avukatı tarafından hukuki değerlendirmeye tabi tutulmalıdır. Hukuki değerlendirme sonucunda hukuki kazanç elde etme durumunun tespit edilmesi sonrasında tapu iptal ve tescil davası açılmalıdır.

İletişim | Osmanlı Tapu Avukatı Muzaffer Demirsoy

Avukat Muzaffer Demirsoy Hukuk Bürosu, Osmanlı tapularına dayalı tapu iptal ve tescil davası, Hazine adına tescil edilen taşınmazlar ve kadastrodan kaynaklanan mülkiyet uyuşmazlıklarında Türkiye genelinde hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.

Detaylı bilgi ve hukuki değerlendirme için hukuk büromuz ile İletişime geçebilirsiniz.

Telefon: 0543 558 19 42

E-posta: av.muzafferdemirsoy@gmail.com

Osmanlı tapusuna dayalı tapu iptal ve tescil davaları ile ilgili detaylı bilgi için Osmanlı Tapu Davaları ve Osmanlı Tapu Kayıtlarının Hukuki Geçerliliği sayfalarımızı ziyaret edebilirsiniz.